Prodajo kmetijskega zemljišča spremljajo strožji pogoji prodaje

Postopek prodaje kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije se v primerjavi s postopki prodaje ”navadnih” nepremičnin nekoliko razlikujejo. Pri prodaji kmetijskega zemljišča moramo upoštevati strožje pogoje, kot bi to morali storiti pri prodajni pogodbi druge nepremičnine. Prav zato se je pred prodajo kmetijskega zemljišča priporočljivo posvetovati z odvetnikom. Še posebej pa moramo biti pozorni pri prodaji zaščitene kmetije, kjer so pogoji za njeno prodajo še veliko strožji kot pri prodaji ”navadne kmetije”.

Prodaja kmetijskega zemljišča in zaščitene kmetije

Kaj moramo storiti pred prodajo kmetijskega zemljišča?

Najprej je potrebno pridobiti vse podatke o kmetijskem zemljišču, ki ga lastnik želi prodati. Podatke najdemo v zemljiški knjigi, ki jo lahko najdemo tudi na portalu e-sodstvo. Pri prodaji kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda se je potrebno zavedati, da lahko prodajalec proda le celoten lastninski delež oz. solastninski delež. Njegov delež se torej ne sme deliti na manjše dele, saj bi tako kmetijo počasi razdrobili in posledično ogrozili njen obstoj.

Prodajalec mora najprej na upravni enoti, kjer zemljišče leži, objaviti ponudbo, ki ji mora priložiti tudi pogoje prodaje. Ponudba mora vsebovati vse podatke o zemljišču, pa seveda tudi o prodajalcu. Upravna enota, na območju katere kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprave. Ponudba mora biti objavljena na oglasni deski in na državnem portalu eUprave 30 dni. Kupec, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče, mora 30 dni po objavi ponudbo sprejeti. Pri tem pa moramo biti pozorni na predkupne upravičence – osebe, ki imajo pravico kupiti zemljišče pred ostalimi kupci. Vsi predkupni upravičenci so taksativno našteti v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (člen 23).

V primeru, da nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja svoje predkupne pravice, lahko prodajalec kmetijsko zemljišče, kmetijo ali gozd proda tistemu, ki je ponudbo sprejel. Če je kupcev več, se prodajalec odloči, kateremu bo kmetijo tudi prodal. Po sklenitvi prodajne pogodbe mora kupec na upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla.

Kako je z davkom pri prodaji kmetijskega zemljišča?

Seveda pa se tudi pri prodaji kmetijskega zemljišča, kot pri drugih prodajnih pogodbah, ne moramo rešiti davka. Od kupoprodajne pogodbe za zemljišče je potrebno poravnati 2% davka na promet nepremičnin. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec. Lahko pa se stranki kupoprodajne pogodbe za zemljišče dogovorita drugače in tako postane zavezanec za plačilo davka kupec. Osnovo za odmero davka od nakupa kmetije predstavlja prodajna cena nepremičnine. V kolikor je prodajalec pri prodaji ustvaril dobiček, torej je prodajna cena višja od vrednosti ob pridobitvi nepremičnine, mora prodajalec plačati tudi davek od kapitalskega dobička, ki oz. če ga je ustvaril pri prodaji nepremičnine. Stopnja tega davka znaša prvih 5 let po nakupu 25%, nato pa se vsakih naslednjih 5 let zmanjša za 5 odstotnih točk. Osnova je razlika med prodajno ceno in vrednostjo ob pridobitvi. Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče. Oseba, ki je davek zavezana plačati, mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka.

Ko je davek poravnan je potrebno po slovenski legislativi še overiti podpis na prodajni pogodbi. Po overitvi podpisa pa je potreben še vpis novo nastale lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Kako je s prodajo zaščitene kmetije?

Kot smo že omenili, pa še strožje določbe veljajo v primeru prodaje zaščitene kmetije. Zaščitena kmetija se v pravnem prometu nikakor ne sme deliti, razen če nastopijo naslednji primeri:

  • če se povečuje, zaokrožuje obstoječa zaščitena kmetija ali nastaja nova zaščitena kmetija;
  • če se na ta način povečuje ali zaokrožuje druga kmetija oziroma se povečuje ali zaokrožuje kmetijsko zemljišče, ki je v lasti kmetijske organizacije ali samostojnega podjetnika posameznika;
  • če se odtujijo stavbna zemljišča;
  • če se odtujijo zemljišča, ki se jih po predpisih o dedovanju kmetijskih gospodarstev sme nakloniti z oporoko;
  • če pridobi lastninsko pravico na zaščiteni kmetiji Republika Slovenija oziroma občina;
  • če lastnik poveča ali vzpostavi solastninski delež na zaščiteni kmetiji v korist solastnika, zakonca ali zunajzakonskega partnerja, potomca, posvojenca ali njegovega potomca tako, da zaščitena kmetija še naprej izpolnjuje pogoje po predpisih o dedovanju kmetijskih gospodarstev.

 

Prodajna pogodba za nepremičnino

 Vidimo lahko torej, da je prodaja tako kmetije kot tudi zaščitene kmetije povezana z veliko različnimi pravnimi določili, ki jih je pri prodaji kmetijskega zemljišča potrebno spoštovati, saj se nam lahko v primeru kršitve določil lahko zgodi, da bo kupoprodajna pogodba o prodaji kmetije nična ali pa vsaj izpodbojna. Prav zato je nujno, da se pred prodajo oz. pred nakupom kmetije dobro pozanimamo o pravnih institutih, ki prodajo omenjene nepremičnine določajo in tako poskrbimo, da nakup izvedemo v skladu s slovensko legislativo. Podobni pogoji, ki so v nekaterih primerih še nekoliko strožji, pa spremljajo tudi dedovanje zaščitene kmetije.