Nakup in prodaja nepremičnine sta povezana z različnimi področji prava

Skoraj vsak izmed nas se v življenju sreča z om nepremičnine, nekateri pa celo z njeno prodajo. Nakup nepremičnine posega predvsem v sfero stvarnega, obligacijskega in davčnega prava ter nepremičninskega prava, prav tako pa ne smemo pozabiti na zemljiškoknjižno pravo. Ker je nakup oz. prodaja nepremičnine za vsakega posameznika vseeno relativno redek dogodek je pomembno, da je s področij prava seznanjen in da razume korake, ki si pri nakupu nepremičnine sledijo.  Ker sam zakon o nepremičninah ne obstaja so določbe, ki jih mora posameznik ob nakupu nepremičnine poznati, razpršene po več zakonih, pregled nad področjem pa je tako še zahtevnejši in nekoliko nepraktičen.
Kupec in prodajalec se morata dogovoriti o načinu plačila in predaje nepremičnine. Pri tem lahko kupec izbere takšen način plačila, ki mu zagotavlja največjo varnost. Kupnino lahko kupec poravna v enem znesku ali pa v več obrokih, odvisno od dogovora s prodajalcem. Najbolj varen način plačila je na transakcijski račun prodajalca.

Nakup in prodaja nepremičnine

Kupoprodajna pogodba predstavlja temelj razmerja med prodajalcem nepremičnine in njenim kupcem

Nakup nepremičnine se zgodi ob podpisu kupoprodajne pogodbe s katero prodajalec prenese lastninsko pravico na nepremičnini na kupca, le-ta pa mu v zameno za to plača dogovorjeno kupnino. Ker nihče na drugega ne more prenesti več pravic, kot jih ima sam, je nujno potrebno, da je prodajalec nepremičnine hkrati tudi razpolagalno sposoben. V zvezi s tem je pomemben pravni položaj nepremičnine v zemljiški knjigi. Pred nakupom nepremičnine se moramo torej prepričati o osnovnem zemljiškoknjižnem položaju nepremičnine, ki nam pravzaprav pove, kdo je lastnik nepremičnine ter o širšem zemljiškoknjižnem položaju, ki obsega še vse pravice in pravna dejstva, ki omejujejo ali izključujejo vknjiženo lastninsko pravico na nepremičnini. Iz tega lahko razberemo predvsem to, ali je nepremičnina bremen prosta. Ob vsem tem je nujno vedeti tudi, da ima prej pridobljena stvarna pravico prednost pred kasneje pridobljeno istovrstno stvarno pravico. Ker je zemljiška knjiga javna se v kasnejših postopkih nihče ne more sklicevati na to, da mu dejstvo, zapisano v zemljiški knjigi, ni bilo znano. Kdor v dobri veri verjame pravnemu stanju nepremičnine v zemljiški knjigi, mora biti zaradi varstva pravnega prometa zaščiten. Slednje pomeni, da kar je vpisano, velja. Po drugi strani tisti, ki izpolni pogoje za vpis pravice oz. pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve − kar ni vpisano, ne velja.

Ob prodaji nepremičnine mora prodajalec poravnati tudi pripadajoč davek

Pri prodaji nepremičnine mora prodajalec v roku 15 po sklenitvi pogodbe pri davčnem organu, na območju katerega leži nepremičnina vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin. Davek se plačuje po stopnji dva odstotka od davčne osnove, zavezanec pa mora odmerjeni davek plačati v 30 dneh od vročitve odločbe

Za prenos lastninske pravice ob nakupu nepremičnine je nujno potrebno zemljiškoknjižno dovolilo

Za uspešen prenos lastninske pravice na nepremičnini je potrebno zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen pri notarju. Seveda mora notar pred overitvijo podpisa preveriti še izpolnjevanje drugih zakonskih pogojev. Tako mora na primer preveriti ali je zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega davčnega organa o plačilu davka na promet nepremičnin oz. drugega davka. Zemljiškoknjižnemu dovolilu mora biti priloženo tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča. Če ima notar elektronski dostop do informatizirane evidence, lahko vanje vpogleda sam.

Zakon o nepremičninah

V primeru pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču je potrebno posebno dovoljenje

Za uspešen prepis nepremičnine pa je v zakonodaji določenih še nekaj dodatnih pogojev. Tako mora biti danes zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice vložen elektronsko. V imenu predlagatelja ga vloži notar. Predlagatelj lahko vloži predlog v svojo korist tudi sam v času uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča, na območju katerega je nepremičnina, pri čemer mora sodišču izročiti vse listine, ki so podlaga za vpis. Ker je v vseh postopkih potrebno paziti na javni interes, je včasih za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini potrebna še odobritev ali soglasje državnega organa. V večini primerov je soglasje potrebno za pridobitve lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih, zemljiščih na zavarovanih območjih in pridobitve lastninske pravice s strani tujcev. Obstoj in vsebino soglasja preveri notar pred overitvijo podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu.

V primeru kršitev pogodbe ob nakupu nepremičnine je kupec upravičen do odškodnine

Žal se včasih zgodi, da pri sami predaji nepremičnine pride do zapletov.  Lahko se zgodi, da prodajalec nepremičnine ne more pravočasno zapustiti in kupec zaradi tega utrpi škodo. V takšnem primeru lahko kupec zahteva povrnitev škode - odškodnino. Zahteva po odškodnini je neodvisna od tega ali je v pogodbi dogovorjena ali ne. Kupec in prodajalec se lahko tudi dogovorita, da se v pogodbo vpiše tudi pogodbena kazen, ki jo mora plačati kršitelj dogovora.