Na kaj moramo biti pozorni kadar sklepamo najemno pogodbo?

Najemna pogodba se lahko sklepa za najrazličnejše stvari, tako lahko najemno pogodbo sklenemo za nepremičnine, pa tudi za premičnine, kot je na primer vozilo. Vendar večina od nas najemno pogodbo najpogosteje povezuje s pogodbo za najem stanovanja ali z najemno pogodbo za poslovni prostor, poznamo pa tudi na primer najemno pogodbo za zemljišče. V vsakem primeru pa moramo pri sklepanju najemne pogodbe držati nekaj navodil.

Najemna pogodba za zemljišče

Najemna pogodba za nepremičnino naj bo sklenjena v pisni obliki

Prva od vseh podrobnosti na katero mora biti posameznik pri sklepanju najemne pogodbe pozoren je ta, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. Kljub temu pa splošna pravila obligacijskega prava ter sodna praksa pravijo, da velja tudi ustna oblika najemne pogodbe, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.

 Katere sestavine mora najemna pogodba vsebovati?

Pri najemni pogodbi moramo biti izjemno pozorni, da nepremičnino, za katero najemno pogodbo sklepamo dejansko oddaja njen lastnik, saj lahko po veljavni zakonodaji nepremičnino dejansko oddaja samo lastnik nepremičnine. Najemnik se mora o lastništvu pred podpisom najemne pogodbe prepričati na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb oz. drugih listin. Vendar je na tej točki pomembno poudariti, da se v primeru, ko se zamenja lastnik stanovanja (naš najemodajalec nepremičnino proda drugemu) najemno razmerje za najemnika ne spremeni, pač pa vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

 Zelo pomembno je, da so v najemni pogodbi jasno opredeljene naslednje sestavine:

  • višina najemnine ter obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini (gre za stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja in podobno ter za stroške za obratovanje skupnih delov stavbe, v primeru),
  • rok plačila najemnine mora biti v najemni pogodbi natančno določen,
  • način plačevanja obratovalnih stroškov (največkrat je tako, da obratovalne stroške poravna najemnik, pogodbeni stranki pa se lahko dogovorita tudi za fiksne stroške ter na koncu leta naredita njihov obračun),
  • varščina: najemnik mora ob sklenitvi najemne pogodbe poravnati tudi varščino, katere višina in način plačila sta določena v najemni pogodbi. Pomembno je, da so v najemni pogodbi določeni tudi primeri, v katerih lahko najemodajalec varščino obdrži. Prav tako mora biti v pogodbi določeno, da se varščina vrne, če bo najemnik nepremičnino vrnil v enakem stanju, kot ga je prejel.
  • datum veljavnosti pogodbe (v primeru, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas, mora vsebovati datum, do kdaj je veljavna),
  • Natančen opis v najem danes stvari (z natančnim opisom v najem dane stvari se stranki izogneta morebitnim kasnejšim nesporazumom, do katerih bi ob poškodovanju različnih predmetov v stanovanju utegnilo priti).

 

Izpostaviti je potrebno, da ob sklenitvi pogodbe o najemu stanovanja lastnik pridržuje pravico do pregleda stanovanja. Pregled lahko lastnik stanovanja opravi dvakrat letno, namen pregleda pa je ta, da se lastnik prepriča ali najemnik stanovanje (ali drug objekt) uporablja v skladu z najemno pogodbo. Da bi se izognili različnim sporom ob izvrševanju navedene pravice je zaželeno, da sta čas in način vstopa v stanovanje čimbolj konkretizirana. Smiselno je celo, določiti točen dan ali mesec v letu oz. da se za termin vstopa pogodbeni stranki predhodno dogovorita.

Kakšne so možnosti razveze najemne pogodbe in kakšne so posledice?

Najemno pogodbo pa je v nekaterih primerih potrebno tudi razvezati. Pri tem je potrebno ločiti ali je bila najemna pogodba sklenjena za določen ali za nedoločen čas. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas potem preneha, ko in kot je to določeno v pogodbi. Če bi najemnik pogodbo, ki je sklenjena za določen čas želel podaljšati, mora najemodajalca vsaj 30 dni pred iztekom najemne pogodbe obvestiti o želji po podaljšanju. Aneks mora biti podpisan v pisni obliki, v njem pa mora biti navedeno, za kakšen čas se najemno razmerje podaljšuje.

Seveda pa se lahko kot vsako drugo pravno razmerje tudi najemno razmerje prekine. Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo najemniku samo iz krivdnih odpovednih razlogov, ki so našteti v 103. členu SZ-1 ter iz odpovednih razlogov, ki so izrecno navedeni v najemni pogodbi. Obstajati mora torej dejanska krivda na strani najemnika, ki ne izpolnjuje obveznosti, ki so naložene s pogodbo, hkrati pa odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni. V času trajanja odpovednega roka se stanje stanovanja oz. druge nepremičnine ne sme poslabšati, kar pomeni, da mora najemnik najemodajalcu vrniti objekt, kot ga je prejel.

Najemna pogodba za stanovanje

Kako lahko najemno pogodbo prekine najemnik sam?

Na drugi strani lahko najemno pogodbo prekine tudi najemnik. Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli, za to pa mu ni potrebno navajati razlogov. O odpovedi pogodbe mora seveda pisno obvestiti lastnika stanovanja.

 Več o najemni pogodbi za poslovni prostor ali o drugem tipu najemne pogodbe si lahko preberete na naši spletni strani.