a pogodba za zemljišče, poslovni prostor, vozilo ali stanovanje

Najemna pogodba je pogodba, ki se sklepa v pisni obliki. Seveda je večini posameznikov najbolj znana najemna pogodba za stanovanje, vendar je najemnih pogodb pravzaprav zares veliko. Tako dan danes posamezniki pogosto sklepajo najemne pogodbe za zemljišča, najemne pogodbe za poslovne prostore ter celo najemne pogodbe za vozila. Ker je klub vsemu ena izmed najpogostejših pogodba o najemu stanovanja se bomo v nadaljevanju članka posvetili le-tej.

Pogodba o najemu stanovanja

Pogodba o najemu stanovanja mora vsebovati točno določene sestavine

Prva od vseh podrobnosti na katero mora biti posameznik pri sklepanju najemne pogodbe pozoren je ta, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. Kljub temu zakon pozna nekaj izjem. Če ste torej vi ena izmed oseb, ki ima najemno pogodbo sklenjeno ustno, ne pomeni, da v stanovanju bivate nezakonito. Splošna pravila obligacijskega prava ter sodna praksa namreč pravijo, da velja tudi ustna oblika najemne pogodbe, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Prav tako je potrebno vedeti, da lahko najemnik kadarkoli v času trajanja najemniškega razmerja zahteva od najemodajalca podpis najemne pogodbe.
Najemna pogodba pa mora vsebovati tudi določene sestavine pogodbe. Pogodba o najemu stanovanja mora vsebovati višino najemnine ter obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini. Gre za stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja in podobno ter za stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske in večstanovanjske stavbe, v primeru, če se najemna pogodba sklepa za stanovanje v takšni stavbi. V najemni pogodbi mora biti določen tudi rok plačila najemnine ter način plačevanja obratovalnih stroškov. Največkrat je tako, da obratovalne stroške poravna najemnik, pogodbeni stranki pa se lahko dogovorita tudi za fiksne stroške ter na koncu leta naredita njihov obračun.
Zelo priporočljivo je, da najemna pogodba vsebuje tudi opis stanja stanovanja in natančen popis inventarja, ki je že v stanovanju ter njegovega stanja. S pomočjo tega se stranki izogneta morebitnim kasnejšim nesporazumom, do katerih bi ob poškodovanju različnih predmetov v stanovanju utegnilo priti.

Ob sklenitvi pogodbe o najemu stanovanja si lastnik stanovanja pridržuje pravico njegovega pregleda

Zakon pa najemodajalcu podeljuje tudi pravico, da dvakrat letno pregleda stanovanje, se pravi da preveri, ali je uporaba stanovanja pravilna. Da bi se izognili različnim sporom ob izvrševanju navedene pravice je zaželeno, da sta čas in način vstopa v stanovanje čimbolj konkretizirana. Smiselno je celo, določiti točen dan ali mesec v letu oziroma da se za termin vstopa pogodbeni stranki predhodno dogovorita. V primeru, da se najemna pogodba sklepa za določen čas, mora seveda vsebovati tudi datum, do katerega je sklenjena.

Najemnik mora ob sklenitvi najemne pogodbe plačati tudi varščino, ki se mu po koncu najemnega razmerja vrne

Ob sklenitvi najemne pogodbe je najemnik dolžan položiti tudi varščino, ki najemodajalcu predstavlja jamstvo, da bo ob koncu najema stanovanje dobil vrnjeno v takšnem stanju, kot je bilo ob njegovem začetku. Tudi varščina je navadno vključena v najemno pogodbo, saj le-to predstavlja edini dokaz, da je varščina res bila plačana. Pomembno je, da so v najemni pogodbi določeni tudi primeri, v katerih lahko najemodajalec varščino obdrži. Prav tako mora biti v pogodbi določeno, da se varščina vrne, če bo najemnik stanovanje vrnil v enakem stanju, kot ga je prejel.

Najemna pogodba za zemljišče

Podaljšanje pogodbe o najemu stanovanja in njeno prenehanje

V primeru, da je bila  pogodba sklenjena za določen čas, pa bi jo najemnik želel podaljšati, mora o tem najemodajalca pravočasno obvestiti. Najemnik mora najmanj 30 dni pred potekom pogodbe obvestiti najemodajalca o želji po podaljšanju pogodbe in tako predlagati sklenitev aneksa k najemni pogodbi. Aneks mora biti podpisan v pisni obliki, V njem pa mora biti navedeno, za kakšen čas se najemno razmerje podaljšuje.
Seveda pa se lahko kot vsako drugo pravno razmerje tudi najemno razmerje prekine. Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo najemniku samo iz krivdnih odpovednih razlogov, ki so našteti v 103. členu SZ-1 ter iz odpovednih razlogov, ki so izrecno navedeni v najemni pogodbi. Obstajati mora torej dejanska krivda na strani najemnika, ki ne izpolnjuje obveznosti, ki so naložene s pogodbo, hkrati pa odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni. V času trajanja odpovednega roka se bivanje v stanovanju ne sme poslabšati, kar pomeni, da mu mora najemodajalec priskrbeti takšno stanovanje, ki v primerjavi s sedanjim stanovanjem v nobeni okoliščini ne predstavlja bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju. Stroške selitve nosi lastnik stanovanja.
Na drugi strani je najemnik pri odpovedi najemne pogodbe manj omejen. Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli, za to pa mu ni potrebno navajati razlogov. O odpovedi pogodbe mora seveda pisno obvestiti lastnika stanovanja. Poleg tega pa je pomembno je vedeti tudi, da sprememba lastnika stanovanja na najemno razmerje ne vpliva. Novi lastnik stanovanja namreč vstopi v pravni položaj najemodajalca.