Vse kar morate vedeti preden podpišete najemno pogodbo

Vsak izmed nas se v življenju slej kot prej sreča z najemom – pa naj gre za najem nepremičnine, garaže, poslovnega prostora ali pa zgolj avtomobila, ko se odpravimo na raziskovanje nove dežele in uvidimo, da nam bo javni prevoz vzel preveč časa ali pa z njegovo pomočjo žal ne bomo mogli raziskati vseh skritih kotičkov dežele, v katero smo odpotovali.

Ne glede na to, zakaj se z najemno pogodbo srečamo, moramo poznati osnovne zakonitosti te pogodbe, ki jih moramo, če želimo najemati varno, nujno upoštevati.

Najemna pogodba za stanovanje

Kaj vse moramo vedeti preden podpišemo najemno pogodbo za stanovanje?

Najemna pogodba se najpogosteje sklepa za stanovanje, zato vam v članku ponujamo nekaj napotkov, da bo sklenitev najemne pogodbe enostavnejša, predvsem pa varnejša za vas. Že primarno moramo opozoriti na to, da je najemno pogodbo zmeraj potrebno skleniti v pisani obliki, saj tako narekujejo norme Stanovanjskega zakonika. Če stanovanje že najemate, pa je vaša pogodba zgolj ustna, se ni potrebno takoj prestrašiti, je pa zadevo potrebno čim prej spraviti na papir. Glede na splošna pravila obligacijskega prava ter sodno prakso velja tudi ustna oblika najemne pogodbe, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Sklenitev najemne pogodbe v pisni obliki lahko najemnik prav tako zahteva od najemodajalca kadarkoli tekom najema.

Kot pri vsaki pogodbi so tudi pri najemni pogodbi za stanovanje njene sestavine izjemno pomembne. Zakon določa minimalne bistvene sestavine, ki jih najemna pogodba mora vsebovati. Mednje štejemo predvsem podroben opis stanovanja, identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke o lastniku stanovanja ter ime in priimek najemnika ter oseb, ki bodo z njim živele. Seveda se moramo v pogodbi dogovoriti tudi o višini najemnine in o načinu plačevanja le-te, prav tako pa ne smemo pozabiti zabeležiti ali so tekoči stroški všteti v najemnino in če niso, kdo jih bo plačeval – mi ali najemodajalec (čeprav je praksa takšna, da tekoče stroške pokriva najemnik). Smiselno je, da najemna pogodba vsebuje tudi opis stanja stanovanja ter natančen popis premičnin, ki so že v stanovanju, in njihovega stanja. S tem se namreč pogodbeni stranki izogneta sporom o stanju stanovanja ter premičnin ob prenehanju najemnega razmerja.

Izpostavimo lahko še, da lahko stanovanje oziroma nepremičnino oddaja le njen lastnik, resničnost podatkov pa lahko preverimo v zemljiški knjigi, do katere lahko dan danes odstopamo kar preko spleta. Lastnik lahko sicer pooblasti drugo osebo, vendar mora osebo pooblastiti pisno, zastopnik pa nam mora pri podpisu najemne pogodbe to pooblastilo tudi predložiti.

Ob sklenitvi najemne pogodbe za večje stvari (navadno tukaj govorimo o stanovanju ali pa o najemni pogodbi za poslovni prostor) najemodajalec ob podpisu poravna tudi varščino, ki najemodajalcu predstavlja edino jamstvo, da bo ob koncu najema stanovanje ali drugo nepremičnino (v nekaterih primerih pa tudi premičnino – na primer najem avta) dobil vrnjeno v takšnem stanju, kot je bilo, ko je bila stvar dana v najem. Tudi tukaj se pokaže pomembnost pisne oblike najemne pogodbe, saj v primeru spora ta predstavlja dokaz, da je varščina bila plačana. V najemni pogodbi naj bodo določeni primeri, zaradi katerih lahko najemodajalec varščino zadrži, kot je na primer za plačilo neplačanih najemnin, obratovalnih stroškov zadnjega meseca najema, sanacijo poškodb na stanovanju in podobno. Prav tako naj bo v najemni pogodbi določilo, da se varščina vrne, če bo najemnik stanovanje ali drugo najeto stvar vrnil v enakem stanju, kot ga je prejel.

Kaj se zgodi, če lastnik stanovanje proda, medtem, ko ga mi najemamo?

Sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca. V kolikor se družina poveča, je najemodajalec dolžan skleniti aneks k pogodbi za dodatne osebe. Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali zunajzakonskim partnerjem, oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v pogodbi.

Kaj moramo vedeti o prekinitvi najemne pogodbe in odpovednem roku?

Če je pogodba sklenjena za nedoločen čas, jo lahko najemodajalec prekine, vendar mora pri tem upoštevati rok, ki je bil v pogodbi določen, prav tako lahko najemno pogodbo prekine tudi najemnik, ki za to ne rabi navajati razloga, kljub vsemu pa mora upoštevati rok, ki sta ga z najemodajalcem določila v pogodbi. Navadno se določa rok 60 dni, lahko pa je ta rok tudi daljši ali krajši.

Seveda pa se najemne pogodbe ne sklepajo samo za stanovanje, pač pa jo lahko sklenemo tudi za drugo nepremično. Dokaj pogoste so najemne pogodbe za poslovni prostor, medtem ko so najemne pogodbo za zemljišče nekoliko manj pogoste. Vse bolj pogost tip najemne pogodbe pa postaja najemna pogodba z možnostjo odkupa, v primeru katere se najemniku plačana najemnina največkrat šteje v kupnino.