Kaj je najemna pogodba in kako nastane?

Z najemno pogodbo se najemodajalec zaveže, da bo najemniku v uporabo prepustil premičnino oz. nepremičnino, najemnik pa se zaveže, da bo za to plačeval ustrezno rento oz. najemnino. Najemna pogodba se lahko sklepa tako za premičnine, kot tudi za nepremičnine, vsekakor pa o najemni pogodbi največkrat govorimo v sklopu najema stanovanja. Med drugim poznamo tudi najemno pogodbo za zemljišče, najemno pogodbo za poslovni prostor ter celo najemno pogodbo za avto, še posebej pa so zanimive najemne pogodbe z možnostjo odkupa, pa katerih se plačana najemnina všteva v celotno kupnino, najeta stvar pa se lahko po določenem času odkupi in tako postane last najemnika.

Kaj je potrebno vedeti o najemni pogodbi za stanovanje?

Ker je najbolj pogosta najemna pogodba za stanovanje, se bomo nadalje posvetili vsem določilom in sestavinam, ki jih mora le-ta vsebovati. Pri najemni pogodbi katere predmet je stanovanje, se najemodajalec zaveže, da bo odplačno prepustil stanovanje v rabo najemniku, ta pa se zaveže, da bo za to plačeval določeno najemnino. Poleg plačevanja najemnine, je glavna obveznost najemnika tudi vzdrževanje stanovanja npr. menjava sijalk, čiščenje stanovanja ali plačilo vodovodnega inštalaterja za odmašitev cevi v lijaku. Najemodajalec pa je zavezan najemniku prepustiti stanovanje v rabo, obenem pa skrbeti za vzdrževanje stanovanja, ki ni posledica redne rabe stanovanja; npr. menjava oken, vrat ali vgraditev novih radiatorjev.

Poudariti je potrebno, da lahko najemno pogodbo za nepremičnino sklene samo njen lastnik, najemnik pa se mora o tem prepričati že pred sklenitvijo najemne pogodbe. Lastnik nepremičnine lahko za oddajo stanovanja sicer pooblasti tudi drugo osebo, vendar je za to potrebno izrecno pooblastilo lastnika stanovanja oz. nepremičnine, ki je predmet najemne pogodbe. Povedati moramo tudi, da sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, saj vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

Velikokrat pa se pri najemni pogodbi za stanovanje pojavila tudi vprašanje, kaj se zgodi, če se število prebivalcev poveča (denimo, da na svet prijoka otrok). V tem primeru je lastnik stanovanja dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi, v katerem kot prebivalca stanovanja opredelimo otroka.

Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali zunajzakonskim partnerjem, oz. z enim od ožjih družinskih članov, če:

  • je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju,
  • imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi.

 

Kaj je nujno opredeliti v najemni pogodbi za stanovanje?

V pogodbi o najemu stanovanja moramo opredeliti:

  • opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
  • identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
  • ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
  • odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen tega zakona;
  • vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
  • določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
  • višino najemnine ter način in roke plačevanja;
  • način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini;
  • določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja; čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
  • način predaje stanovanja.

 

Poleg tega velja v pogodbi nevesti tudi, kaj od inventarja se v nepremičnini že nahaja ter tudi, v kakšnem stanju je inventar, da kasneje (sploh ob prenehanju najemne pogodbe) ne prihaja do sporov.

Nenazadnje pa nikakor ne smemo pozabiti na natančno opredelitev varščine, ki jo navadno zahteva najemodajalec. Ob sklenitvi najemne pogodbe varščina predstavlja dodaten strošek najemnika, najemodajalcu pa predstavlja edino jamstvo, da bo ob koncu najema stanovanje dobil vrnjeno v takšnem stanju, kot je bilo ob njegovem začetku.

Kaj moramo vedeti o prenehanju najemne pogodbe?

Ob sklenitvi najemne pogodbe pa si moramo zastaviti tudi vprašanje, kdaj in pod kakšnimi pogoji lahko najemno pogodbo za stanovanje prekinemo. Najemno pogodbo lahko prekineta obe stranki pogodbe – tako najemnik kot tudi najemodajalec, vendar so pogoji za prekinitev pogodbe pri obeh strankah drugačni. Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo najemniku samo iz krivdnih odpovednih razlogov, ki so našteti v 103. členu SZ-1 ter iz odpovednih razlogov, ki so izrecno navedeni v najemni pogodbi. Obstajati mora krivda na strani najemnika, odpovedni rok pa ne sme biti krajši od 90 dni. Iz drugih razlogov jo lahko odpove le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. V nasprotju z lastnikom lahko najemnik najemno pogodbo odpove vselej, ne da bi za to navajal razloge. Pogoj pa je, da o odpovedi lastnika pisno obvesti. Najemna pogodba ne preneha s trenutkom pisne odpovedi, temveč šele s potekom zakonsko določenega odpovednega roka, ki znaša 90 dni, razen če je bilo v pogodbi dogovorjeno drugače.