Kaj je etažna lastnina in kateri zakon jo ureja?

Ko govorimo o etažni lastnini govorimo o posebni vrsti lastninske pravice na določenem delu stavbe. Sam termin je v slovenski legislativi že relativno zasidran, saj se je pojavil nekje v petdesetih letih prejšnjega stoletja. Pravzaprav termin kot tak v vsakdanjem življenju velikokrat uporabljajo, vendar se veliko ljudi ne zaveda, kaj etažna lastnina pravzaprav sploh je. Etažna lastnina je podvrsta lastninske pravice, ki je urejena v Stvarnopravnem zakoniku v posebnem poglavju (sam Zakon o etažni lastnini namreč ne obstaja). Zakon ureja vse podrobnosti povezane z etažno lastnino – vse od ustanovitve etažne lastnine, do njenega vpisa v zemljiško knjigo. Nekatere določbe o etažni lastnini pa so urejene tudi v Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine.

Akt o ustanovitvi etažne lastnine

Kaj vse je lahko predmet etažne lastnine in kako se le-ta razlikuje od solastnine?

Glavni pogoj za oblikovanje etažne lastnine je vsekakor lastništvo ene stavbe s strani več oseb. Predmet etažne lastnine je lahko tako stanovanje kot ne stanovanjski prostor. Stanovanje je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki predstavljajo funkcionalno celot, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so ti prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi. Bistvena značilnost stanovanja je torej funkcionalna celota prostorov. Na tej celoti prostorov - gre v bistvu za del večstanovanjske hiše - ima lastnik etažno lastnino. Ne smemo pa pozabiti, da je treba k etažni lastnini prišteti še solastnino na skupnih prostorih in napravah.

Vidimo torej, da etažne lastnine nikakor ne smemo zamenjati za solastnino. Solastnina je lastninska pravica na idealnem deležu stvari. Gre dejansko za razmerje, v katerem ima npr. nepremičnina več lastnikov in pri katerem so vsi upravičeni do rabe te nepremičnine. Vsakemu je dovoljena raba nepremičnine v sorazmerju z njegovim deležem.

Predmet solastnine so tako skupni prostori:

  • stopnišča in hodniki,
  • podstrešja,
  • pralnice in sušilnice,
  • skupne kleti,
  • zaklonišča,
  • kolesarnice,
  • delavnice za hišnika,
  • prostori za odlaganje smeti in
  • drugi prostori, ki služijo večstanovanjski hiši.

 

Pod solastnino spadajo tudi skupni deli in naprave večstanovanjske hiše:

  • gradbeni elementi, ki zagotavljajo obstoj zgradbe kot celote,
  • temelji in nosilni zidovi,
  • stropi,
  • fasada,
  • streha in dimniki,
  • svetlobni jaški,
  • dvigala,
  • električna, plinska, kanalizacijska, vodovodna in telefonska napeljava.

 

Bistveni učinek etažne lastnine je torej v tem, da del večstanovanjske hiše pridobi lastnosti samostojne stvari. Lastninska pravica se lahko tako prosto prenaša ali obremeni, lahko pa se vzpostavi tudi solastnina. Vedeti pa moramo, da mora ob prenosu lastninske pravice na stanovanju, lastnik prenesti tudi solastninsko pravico na skupnih prostorih. Z vidika prodaje je torej potrebno oba dela (tako etažno lastnino, kot tudi skupne prostore, na katerih ima lastnik etažne lastnine solastnino) obravnavati kot celoto. Brez uporabe skupnih delov in prostorov namreč ni mogoče uporabljati stanovanja. Tako tudi zakon o zemljiški knjigi določa, da se solastnina na skupnih delih v večstanovanjskih hišah in na funkcionalnem zemljišču vpiše v korist vsakokratnih etažnih lastnikov. Solastnine na skupnih delih torej ni mogoče samostojno prenesti.

Oblikovanje in vpis etažne lastnine

Kako nastane etažna lastnina in ali je potreben vpis v zemljiško knjigo?

Etažna lastnina navadno nastane z aktom o ustanovitvi etažne lastnine. Sporazum o oblikovanju etažne lastnine bo nato služil kot temelj za vpis v zemljiško knjigo, zato mora vsebovati zemljiškoknjižne podatke o nepremičnini, sklenjen mora biti v pisni obliki, podpisi vseh strank pa morajo biti notarsko overjeni. Poleg tega je potrebno določiti posamezne dele stavbe v etažni lastnini, ter določiti skupne prostore in dele, pozabiti pa ne smemo niti na solastniške deleže na skupnih prostorih. Od slednjega je namreč odvisno kako bodo porazdeljeni stroški vzdrževanja, ki so v praksi tudi največkrat razlog za spor med etažnimi lastniki v eni stavbi.

Poleg lastnikov samih pa lahko etažno lastnino oblikuje tudi investitor sam, kar se v praksi tudi največkrat zgodi. Etažna lastnina mu omogoča lažjo prodajo posameznih delov stavbe – stanovanj, zato je vzpostavitev etažne lastnine pred prodajo več stanovanjskih hiš pravzaprav pravilo.

Z etažno lastnino so povezani tudi stroški, na katere ne smemo pozabiti

Pri etažni lastnini pa nikakor ne smemo pozabiti na stroške, ki so z njo povezani. Sem ne moremo šteti zgolj stroškov, ki so povezano samo z našim stanovanjem, saj nikakor ne smemo pozabiti na skupne prostore, ki so v solastnini. Pri delitvi stroškov, povezanih s skupnimi deli, je popolnoma nepomembno, koliko posameznik uporablja skupne prostore, pač pa se stroški razdelijo glede na lastniški delež posameznika (glede na idealni delež, ki posameznemu lastniku pripada). Seveda pa se solastniki lahko sporazumejo drugače, saj so nekateri skupni deli takšni, da sodijo le k posameznim stanovanjem. Lastninsko razmerje, ki je fiksno, je lastništvo stavbišča - zemljišča na katerem stoji stavba je last vseh lastnikov etažne lastnine. To zemljišče je nujni pogoj za stanovanja, vsi ostali skupni deli, poleg strehe, nosilnih sten in temeljev pa se dajo poljubno razdeliti. Na splošno se vsa razmerja med etažnimi lastniki urejajo s pogodbo o upravljanju. S pomočjo vnaprejšnjega dogovora se najučinkoviteje izognemo sporom, do katerih bi lahko prišlo, v primeru spora, pa nam pogodba pomaga, da spor enostavneje razrešimo.