Menjava nepremičnin

Menjalna pogodba za nepremičnineLastninsko pravico na nepremičnini, lahko pridobimo tudi z menjavo nepremičnin. Pravna podlaga menjalne pogodbe za nepremičnine, je prenos lastninske pravice na sopogodbenika z menjavo stvari. Torej, pri sklenitvi veljavne pogodbe za menjavo nepremičnin, se pogodbenika zavežeta izmenjati stvari, katere so predmet pogodbe, in ne plačati kupnine, kot pri kupoprodajni pogodbi. Z sklenitvijo menjalne pogodbe za nepremičnine sopogodbenika prevzameta pravice in obveznosti, podobno kot bi sklenila dve prodajni pogodbi, le da gre tu, namesto plačila, za izmenjavo lastninske pravice. Menjalno pogodbo ureja Obligacijski zakonik (OZ, Ur. L. RS, št. 97/2007) v 528. členu. Menjava nepremičnin povzroči nastanek enakih pravic in obveznosti za sopogodbenika, kot nastanejo za prodajalca ob sklenitvi prodajne pogodbe.
Kljub temu, da se kot pravni posel sklene menjalna pogodba nepremičnin, se postopek odmere davka na promet nepremičnin ne spremeni. Osnova za odmero davka na promet nepremičnin je vrednost nepremičnine, ki je določena v menjalni pogodbi, vendar lahko davčni organ oceni, da je določena vrednost prenizka in sam določi vrednost. Tako se za davčno osnovo vzame prodajna cena menjane nepremičnine. Davek predstavlja 2% od davčne osnove, torej vrednosti menjane nepremičnine.

 

Zastava nepremičnine ali hipoteka

Zastava nepremičnine, je ena izmed oblik zavarovanja terjatve. Zastavna pravica, je pravica zastavnega upnika, da se ob zapadlosti terjatve zaradi neplačila poplača iz vrednosti zastavljenega predmeta pred drugimi upniki. Nastane na podlagi pravnega posla, zakona ali odločbe sodišča. Zastava nepremičnine se imenuje hipoteka ter je opredeljena kot zastavna pravica na nepremičninah. Predmet hipoteke so nepremičnine. Zastavo nepremičnine lahko ustanovi oziroma je lahko predmet hipoteke solastninski delež na nepremičnini. V takšnem primeru lahko solastnik ustanovi hipoteko na svojem deležu brez soglasja drugih solastnikov . V primeru ustanovitve hipoteke na celotni nepremičnini, ki je v solastnini, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov. Če je ta v skupni lastnini (zakoncev ali sodedičev) pa je možno obremeniti samo nepremičnino v celoti. Zastava nepremičnine oziroma hipoteka obsega nepremičnino v celoti, kot tudi vse njene sestavine in plodove, dokler ti niso ločeni od glavne stvari., ter tudi pritikline, ki so v lasti zastavitelja. Za pridobitev hipoteke, se zahteva vpis v zemljiško knjigo. Na isti nepremičnini pa se lahko ustanovi več hipotek.
Zastavo nepremičnine s hipoteko lahko dosežemo na več načinov. Hipoteka lahko nastane na podlagi pravnega posla (pogodbena hipoteka), na podlagi sodne odločbe (prisilna hipoteka) in na podlagi zakona (zakonita hipoteka). Pogodbena hipoteka se lahko ustanovi na podlagi zasebne listine, ali na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Za prenehanje hipoteke je potreben izbris iz zemljiške knjige, v katero je vpisana. V kolikor s hipoteko zavarovana terjatev ob zapadlosti ni plačana, hipotekarni upnik lahko zahteva prodajo obremenjene nepremičnine.